深圳年推逾九萬公屋住房私樓上車客銳減　樓價低位轉向

今年，深圳的房地產交易可以用慘淡來形容。10月份，全市一手住宅僅成交3328套，與上年同期的4712套相比，成交量跌幅達29%；二手住宅成交1733套，與上年同期的1605套基本持平。

深圳樓價泡沫大

與成交量相比，更慘的是房價的顯著下跌。朋友在「華潤城」一期的一套89平米三居房，位於南山科技園，聚集大量高科企業與人才；配套有華潤萬象天地超大規模商場，離地鐵站近，有幼兒園和南山外國語九年制科華學校，妥妥的剛需房，是騰訊與中興通訊等大企業員工的首選；2020年末開盤之時，每平米單價20萬（人民幣，下同）都被「秒搶」，如今售賣的掛牌價為16.5萬，最後成交價僅為14.5萬，買樓的炒家損失慘重。

國家「房住不炒」等抑制房價過度上漲的措施已經顯效。雖然買賣雙方可以按照市場行情自願確定成交價，但2021年7月包括深圳在內的全國大部分地區政府都推出了二手房「指導價」；指導價的制定參考了當地各樓盤的網簽價和評估價，一般都低於市場成交價20%-30%；反映了政府的調控意圖，也引導銀行按照指導價來計算總房價進行按揭，變相增加了買家的首付成本。深圳購房者在今年上半年如果能買到接近指導價的樓盤就覺得是「筍盤」，如今要比指導價低很多的價格才開始考慮。現在最新的說法是深圳房價已經跌至三年前。

公屋數量將與私樓相若

2021年6月，在深圳市規劃和自然資源局公示《深圳市國土空間總體規劃（2020-2035）》（草案）中披露：將解决供需矛盾，到2035年新增各類住房的指標，從2018年制定的170萬套上調到200萬套以上，即新增了30萬套的供應量；同時，公共住房比例不低於新增住房總套數的60%。

新房供應量的增加，會加大市場售貨量，對抑制房價高企有幫助；但是更具威力的政策被當時火熱的市場忽視了，就是按照規劃會新增120萬套公共住房，包括公租房、安居型商品房和人才房。

政府已經在加快行動。10月25日深圳市南山區住房和建設局通告，面向南山區戶籍在冊輪候人（家庭）配租公共租賃住房558套，建築面積38-68平米的房屋租金僅35-45元/平米/月；申請條件不高，凡是本地戶籍、三年社保、未擁有自有住房和保障住房的均可申請。

11月15日深圳市住房和建設局網推出1670套安居房，均價約2萬元/平米起。安居房的申請條件亦不高：本地戶籍、家庭或年滿35歲單身居民、社保累計繳費5年以上、未擁有自有住房和保障住房的均可申請。

一般來講，政府的公共房屋都會考慮小區配套，那公共房屋這麼便宜的房租與樓價，達到輪候條件的家庭誰會去買市場的貴價樓？

更關鍵的是，此次深圳市規劃的公共房屋數量非常大。現在是草案披露，在真正實施的2022-2035年的13年間推出120萬套公共房屋，年均推出近9.2萬套，細思極恐。因為，深圳2021年全年一手住宅成交52417套，二手住宅成交40699套，合計約9.3萬套。意味着公共房屋的推出量幾乎與私人購買房屋數量相當。

顯然，原先相當一部分的上車客如果達到條件，會轉向申請公租房和安居房。可能房屋的地理位置離市中心遠一些，但購房負擔大大減輕，何樂不為！

傳深圳明年試徵房產稅

還有更重磅的，就是財政部於10月31日發布《關於支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》，其中指出中央會考慮在財政方面對解决深圳外來人口居住問題給予必要的支持，從中央預算中對深圳保障性住房資金籌集進行補助。

這就體現出中央的政策是一脉相承的，就是要「房住不炒」。就是要「抑制高房價」，就是要實行「共同富裕」。以此來展開，資助深圳的試點，會不會擴闊到其他城市？香港特區政府建設北部都會區的實施步伐會不會越來越快呢？！

財政部已經下發文件指出，支持深圳在全國稅制改革中先行先試。發達國家每年都對房屋收取房產稅，已經成為當地政府的主要稅源。目前，內地尚未實施徵收房產稅。

既然文件中提到鼓勵深圳對稅制進行試驗，考慮到各地政府面臨地方財稅收入下滑的問題，市場就猜測房產稅很可能從深圳在明年開始試點，因為現在深圳房價高，徵收房產稅是有承受能力的。

綜合以上各種信息，深圳房價可能面臨徹底的轉向，房價下探的低位可能不止回到三年前的房價，可能會向更深的低位邁進。

文：旺角旺旺