廣州豪宅樓價翻一倍珠江新城成疫市奇葩

打擊樓市一年多以來，各地樓價大跌，部分樓價甚至腰斬，今年四月最高層經濟會議通過救市大計，五月以來全國的樓市，仍是冰火兩重天。

北方多個城市雖然鬆縛，但是要打救已打殘的樓宇，確是談何容易，因為要打救的其實是市場的信心。舉個例子，青島全國獨創攤派式刺激購房。6月17日，青島市西海岸新區薛家島街道辦事處發布的一則通知，震驚全國樓市。

通知中要求，「6月底，每個合作社完成網簽不少於2個」，「該項工作納入2022年度工作考核」。各地救市大招頻出，能把老百姓買樓數量納入基層政績考核，上升到講政治的高度的，青島是獨家了。

青島是中國強二線城市，GDP在新區中排名全國前三，為甚麼如此卑微?原因無它，青島的新屋庫存量全國第一。2560萬平方米在售，相當於20萬個單位，這些單位要賣兩年才能賣完，壓力可想而知。

另外，糧食主產地河南，果然是靠山吃山靠水吃水，用糧食交換來刺激買樓。6月20日，河南商丘一名為「建業河畔洋房」的房地產項目推出「小麥換樓」的買樓活動。海報信息顯示，買樓人可用小麥來付首期，價格按照2人民幣一斤，最高可抵16萬人民幣。此外，開封杞縣建業城推出的「大蒜換樓」活動更親民，大蒜收購款可當首期，最高可抵扣2萬斤大蒜，即10萬人民幣。小麥、大蒜換樓，從側面證明河南這些四五線城市樓市瀕臨崩潰，否則不會用如此駭人的手段來刺激樓市。

縱觀投資內地樓市，只可關注北上廣深這四個一線城市，而廣州與深圳究竟哪一個更有潛力呢？

近兩年全國漲幅最高的板塊，不是深圳、上海、北京、東莞、杭州，而是廣州——廣州的珠江新城板塊。

珠江新城的領漲樓盤中海花城灣，2020年初成交價9萬多人民幣，現在接近20萬人民幣，翻了一倍。對比深圳，領漲盤半島城邦三期，2019年上半年成交價14萬，現在24萬，漲幅70%。同樣是領漲盤，廣州漲幅一倍，深圳70%，這一次，廣州贏了深圳。

廣州為甚麼能贏深圳，來個賽後分析：

1. 廣州是一個單核城市
頂級核心區只有珠江新城，其他無論是天河公園，還是琶洲、牛奶廠，對比珠城都弱了兩個層次，珠城的地位在廣州一枝獨秀，沒有對手。深圳就不同了，除了新貴深圳灣，還有傳統富人區香蜜湖和華僑城，還有紅樹灣豪宅區，寶中豪宅盤，還有後起之秀安托山。
投資3000萬以上，廣州能放的地方只有珠江新城，而深圳可選的地區就太多了，大量資金嚴重分散，無法把一個板塊頂到極點。而廣州的大資金除了珠城無處可去，珠城又只有七八個最優質的樓盤，大資金一湧而入，很容易托起一個驚人的高價。

2. 深圳樓市被戶籍按住了
深圳戶籍加上三年社保把外地資金卡死了，海德園、潤璽、太子灣一批倒掛新盤又讓本地有錢人按兵不動，深圳豪宅根本沒有上升的動力。四個一線，北上入不了戶，深圳入戶要三年社保，廣州就不同，入戶就能買樓。最近兩年，入戶廣州只為買樓的豪客不少，這批豪客大大推高珠城的暴漲。

3. 廣州本地的富豪很多
兩萬八千多億的GDP不是浪得虛名的。廣州商貿之都的保守基因，加上老廣州人的守舊傳統，都會讓本土有錢人更熱衷於買樓，而不是五花八門的新投資。

4. 上一輪廣州的漲幅很差
這次漲起來之前，北上廣深四城的豪宅，珠江新城屬於窪地。以珠城的頤德公館為例，2019年成交價10萬多，當時同類型的產品包括深圳的翡翠海岸17萬，上海的中糧海景壹號20萬。廣州豪宅明顯處於窪地狀態，需要的只是一個補漲的機會。

5. 深圳學位樓炒作嚴重
深圳很多老破小學位樓翻倍，但廣州由於私立教育發達，學位樓上漲有限，導致更多熱錢追捧豪宅。

6. 珠城連續七年沒有新房供應
綜合多個因素，市場極度飢渴成就了這一波只屬於珠江新城的傳奇。

今年上半年，珠城漲漲不休，讓本地土豪異常焦慮，一路高追，追到現在的高位，終於不敢追了。

珠城的傳奇還會繼續嗎？大概不會了。珠城已漲到不屬於它的位置，對比珠城，北京和深圳反而成了窪地，熱錢確實會階段性衝動，但是熱錢不傻，權衡對比之後，自然會做出更明智的選擇。

不出意外，珠城可能要高位橫行一段長時間，投資者入市廣州要更加謹慎。

蝸居客
圖：Nissangeniss