雅居樂引爆樓市泡沫深中通道能否救中山

按照以往慣例，每年春節假期過後，開發商都會持續觀望市場，直至3月份開始，樓市才會陸續有大動作。

可是中山三鄉1樓盤直接劈價5折推出200間所謂「工抵房」，7字頭可以買精裝房，消息一出，頓時千人睇房，幾日迅即沽空，引爆中山樓市。這個雅居樂萬象郡樓盤房價從最高的1.3萬元每平方米降至7000元左右清貨，釋放出甚麼資訊？

評級下調推降價促銷

雅居樂是中山本土地產商，在中山有多個大型樓盤，而且業務還擴展到廣州和珠海，土豪本色濃厚，但在樓市調控浪潮中，會不會是第二個恒大呢？

根據其2021年半年報數據，雅居樂負債達2404.24億，流動負債總額為1728.29億，其中短期借款為394.87億，應付賬款及票據為293.81億，而其賬上的現金及現金等價物為465.12億，在這些負債中，2022年到期規模為大約111億元。

按照目前雅居樂有息負債現金覆蓋率來看，償還短期債務沒有多大問題，但是在當前樓市面臨不確定因素增加的背景下，雅居樂也不敢保證債務永遠不出問題。更關鍵的，是過去一段時間雅居樂的評級紛紛被國際評級機構下調，如果再不降價促銷，讓資金回籠，將來一旦觸碰到3條紅線，那就很容易步恒大後塵，萬劫不復了。

樓市不確定對於眾多開發商來說，首先要考慮的是如何生存下去，而不是發展的問題，所以資金儘快回籠用於償還債務，熬過寒冬才能迎來春暖花開。

萬象郡平地一聲雷，開始打破了中山樓市的第一層泡沫，接下來不管是附近的新樓盤還是二手樓盤，發展商或業主想要怎麼賣，他們心裡想得比誰都清楚，相信這個氣氛很快會傳到整個中山樓市，影響全年的市道。

中山樓供過於求

在珠三角沿海各大城市中，中山的房價可以說是一個奇葩的存在，比如沿岸周邊的深圳、廣州、珠海、東莞房價都比較高，最少也達到2萬塊錢以上了。但是中山的房價最近幾年一直上不去，除了臨深片區房價比較貴之外，其他片區的整體房價都相對比較便宜。

雖然前幾年有很多地產代理炒作臨深概念，吸引很多深圳對房屋有強烈需求的人群去購買，但很多人購買了中山的房子後，直到現在都難於脫手，累積下來，中山的二手樓放盤多達10幾萬個，供應遠大於需求，尤其是那些離珠海和中山市區或者深圳市區比較遠的地區，房價更是上不去，甚至有價無市。

比如這次降價促銷的樓盤位於中山三鄉，地理位置不錯，離中山和珠海市區比較近，而且未來經坦洲快線通過金字山互通，走南外環上翠亨快線，接駁深中通道到深圳也只需四、五十分鐘。但從實際情況來看，地理位置比這個樓盤更好的有很多，所以售賣地理位置這個概念已經行不通了。而且這次降價促銷的樓盤都是在坦洲快線的旁邊，估計會比較吵，發展商估計賣不出去，只能降價促銷了。

滯銷重災區小心入市

另一個更深一層要探討的問題，就是中山在大灣區的定位應該在哪裡。

在上世紀90年代，中山非常興旺，但是後來產業轉型沒有跟上，隨著深圳強勢崛起，中山獲得巨大的歷史機遇—深中通道對於中山而言，不是一座橋，而是產業、人口。

除了東莞和惠州之外，中山是最靠近深圳經濟繁榮區域的一個城市，深中通道的建設，把中山納入「大前海半小時通勤圈」之內，這是為甚麼馬鞍島開價3萬每平方米的原因。但是深中通道要到2024年左右才能通車，中山樓盤能否真正滿足深中上班族還是未知之數，因為中山與惠州只能稱得上是深圳的衛星城市，兩地樓盤均是供過於求，樓市潛力與東莞真的不是一個級別。

回顧2021年中山二手住宅總成交量為33517間，而2020年成交39350間，同比下滑 15%，下滑主要原因還是受信貸環境收緊影響。庫存方面，截至2022年2月13日，中山市住宅庫存56489間，646萬平方米，環比下降4%。其中火炬開發區7989間，居全市鎮區住宅庫存榜首，三鄉鎮6796間排名第二，南朗5192間位列第三。滯銷重災區值得買家關注，小心入市。

從去年惠州開發商送首期，到今年中山雅居樂大幅降價，臨深樓市的最暗時刻相信已經開始。

總而言之，到中山或惠州買房，緊記兩點：

第一，一定要自住，要帶有實際居住目的，不要炒作。
第二，一定要跟著主幹道走，在合理的通勤圈範圍內，遠離偏遠地方，要適合白領往返上下班，尤其是惠州，更是「深圳白領需求最大，也是最後的退身之地」。中山可能未必這麼理想，要等幾年後深中通道落成通車後才可見端倪。

蝸居客